阿米巴模式在物業服務業的運用

發布時間：2020年7月15日 信息來源：華典智慧 瀏覽：9797

    阿米巴模式最初成功實踐于所屬制造業的京瓷集團身上，完整的阿米巴落地步驟包含了明確理念、組織劃分、經營會計、量化分權、內部交易等，從國內外實踐的成功案例來看，大部分均來自局部改革，很小部分來自企業整體導入與實踐。

    隨著運營成本尤其是人力資源成本快速上漲并成為長期趨勢,物業管理公司的生存空間不斷被擠壓.如何提高物業公司的盈利水平是物業公司迫切需要解決的問題.本文從改變物業公司的經營管理模式入手,在分析物業公司引入"阿米巴經營模式"的重要性基礎上,探討了"阿米巴經營模式"如何在企業具體運用,并分析了物業公司實施"阿米巴經營模式"的關鍵點.

    作為市場化發展迅速的長城物業，伴隨業務規模的快速增長，面臨管控成本快速上漲，管控效能日趨下降，業務規模顯現負面效應的挑戰。2011年，長城物業借鑒日本京瓷公司的經營管理經驗，及其他行業的連鎖商業組織管理模式，開啟了組織結構變革，將傳統的剛性金字塔組織結構模式改進為創新的、活化的扁平化組織。在組織架構上，將每20個管理處劃分一個城市片區，在城市片區由集團物業運營中心派駐7人工作團隊，組成“207團隊”。逐步取消區域公司的中間管理層級，由公司總部直接管控到管理處，改變了層層傳達，管理效率低下的狀態，減少冗余人員180余人，節約人力成本3000多萬。
    物業服務企業要推行阿米巴經營，需綜合考慮企業戰略、業務規模、技術條件、人員素質等各種因素，有選擇地參考阿米巴模式中部分環節做法。
物業服務企業內部存在員工經營責任意識不強現象，特別是基層員工，因多數屬于勞務派遣工，缺乏對企業的歸屬感，僅根據崗位基本要求和領導指派干活，服務和工作的積極主動性較差，導致企業人均效能低下。
通過借鑒阿米巴的“分權分責”機制，物業服務企業可以嘗試引入一種專門以一線基層員工為主體的承包經營責任制，比如讓一個項目經理、客服經理或者有能力的基層員工來全面承包管理一棟大樓或者一個小區，給其足夠的自主經營權。

    物業企業在推行阿米巴經營模式的過程中，需要按照一定的具體操作流程和要求進行。

    （1）劃分阿米巴組織

    阿米巴組織劃分可以分為四種形態：預算型、成本型、利潤型、資本型。阿米巴組織劃分適用于企業的任何一個部門、單位，根據四種形態可以更好地明確各阿米巴組織的性質。

    （2）科學分攤公共費用

    物業企業把辦公費、設備、人工、材料、供應商等一切資源全都按照市場標準進行細化量化，實行有償使用、計入阿米巴經營成本。阿米巴的公共費用分攤的分配標準至關重要，界定不好的話可能會對企業的經營活動產生潛在的負面影響。此時需要考慮的主要問題是：首先，盡可能變間接成本為直接成本；其次，控制日益增長的間接費，如引入市場競爭機制、進行外包和戰略重組等。

    （3）阿米巴內部定價

阿米巴內部定價是指物業企業內各部門之間由于相互提供勞務而引起的相互結算、相互轉賬所需要的一種計價標準。阿米巴的內部定價與公司經營戰略和公司的內部控制、管理制度相關。

    （4）確定阿米巴結算方式

計算機結算系統是阿米巴經營能夠正確精確、及時有效運行的重要支撐。把阿米巴所有經營情況全部進入計算機結算系統，并自動完成利潤表、資產負債表、阿米巴經營會計報表等結算表格的編制。

    （5）收入與績效掛鉤到位

    根據阿米巴經營會計報表的實際收益，按照經營分配方案分配到每個員工，成為阿米巴成員收入的一部分，實現收入與績效真正掛鉤。

     上述五點內容是阿米巴經營模式推進實施的具體流程，同時也是衡量阿米巴經營推進工作有無成效的重要標準。 阿米巴經營模式與員工利益息息相關，物業企業在阿米巴經營的時候要充分發揮目標一致、雙方自愿的原則，要將實施阿米巴經營的決定提交職工大會進行討論通過，從而讓阿米巴經營從推行的起步階段就獲得員工的大力支持。